Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny
1 vote, 5.00 avg. rating (90% score)

Kredyt hipoteczny nie jest w zasadzie przeznaczony do spłacenia. Nauczyliśmy się, że można uniknąć wywiązywania się z niewygodnych zobowiązań poprzez od­powiednio zorganizowane i nagłośnione akcje protestacyjne. Wielu kredytobior­ców uważa w głębi duszy, że można i za wszelką cenę należy dążyć do umorzenia zaciągniętej wcześniej pożyczki mieszka­niowej, najlepiej środkami pochodzący­mi z budżetu Państwa. Jest to zresztą po­stawa w dużej mierze zrozumiała, ponie­waż jeszcze do niedawna budżet przezna­czał corocznie olbrzymie kwoty na wy­kup niespłaconych odsetek od kredytów mieszkaniowych.

Kredyt hipoteczny to pułapka dla naiw­nych, ponieważ jest on w obecnych warun­kach z definicji niespłacalny. W warun­kach wysokiej, dwucyfrowej inflacji niezwykle trudno jest operować skutecz­nie kredytem długoterminowym. Z jednej strony nie leży w interesie żadnego ban­ku robienie komukolwiek prezentu w po­staci „preferencyjnych” stawek oprocen­towania kredytów, tj. poniżej poziomu inflacji. Z drugiej strony kredyt długo­terminowy, jeśli byłby rozliczany według realnych stawek oprocentowania, stałby się absurdalnie drogi. Wydawać by się mogło, że nie ma wyjścia z tego ślepego zaułka. Wyjścia jednak istnieją, i jest ich co najmniej kilka. Problem polega na tym, że są one nieco bardziej skompliko­wane, i że każde z nich niesie pewne nie­dogodności oraz nieuniknione ryzyko. Najprostszy, a więc najłatwiej zrozumia­ły dla przeciętnego klienta banku, a w efekcie najlepiej „sprzedawalny” jest denominowany kredyt dewizowy. Pożycz­ka rozliczana jest w bardziej od złotego stabilnej obcej walucie, oprocentowanie może być zatem stałe przez cały okres kredytowania i relatywnie niskie. Ponie­waż jednak w ostatnim półroczu odno­towujemy „rozwieranie się nożyc” po­między poziomem wewnętrznej inflacji w Polsce a kursami walut, głównie dola­ra amerykańskiego, jedyny bank w Pol­sce oferujący denominowane kredyty hi­poteczne (PAMBank w Warszawie) natychmiast zareagował zwyżką stopy oprocentowania dla nowo zawieranych umów. Zawęża to znacznie potencjalny krąg klientów tego i tak już dość elitarne­go programu.

Drugą możliwość stanowi tzw. kredyt po­dwójnie indeksowany (Dual Index Mortgage). Jest to interesujący i jeszcze bardziej wyrafinowany „produkt finansowy”, któ­rego sprzedawalność jest jednak na razie bliska zeru. Niesłychanie trudno jest po­konać barierę psychologiczną związaną z negatywną amortyzacją, czyli narasta­niem zadłużenia nominalnego przez więk­szość okresu spłaty. Ze względu na znacz­ny stopień skomplikowania tego systemu i założoną w nim zmienność parametrów jest on stosunkowo trudno zrozumiały dla nieprofesjonalisty. Przeciętnemu po­życzkobiorcy pozostaje zatem czysta wia­ra w jego skuteczność. Program ten, na którego uruchomienie i wdrożenie Pol­ska uzyskała poważne środki w formie pożyczki z Banku Światowego i Europej­skiego Banku Odbudowy i Rozwoju, a których utrzymanie w „gotowości” kosztuje polskiego podatnika ponad mi­lion dolarów rocznie, oferowany jest po­nadto w niewielkiej sieci niezbyt silnych banków, co dodatkowo stawia pod zna­kiem zapytania jego wiarygodność w oczach potencjalnych klientów. Program ten jest zaadresowany do tej grupy inwe­storów, dla których przeznaczenie 25% dochodów brutto na obsługę kredytu (nie licząc normalnych opłat eksploatacyj­nych za mieszkanie) nie spowoduje zała­mania rodzinnego budżetu. Trzecia możliwość to preferencyjny kredyt kontraktowy oparty na zasadzie wzajem­nego finansowania przez samych zainte­resowanych dzięki wcześniejszemu syste­matycznemu gromadzeniu wkładów oprocentowanych również poniżej stopy rynkowej. Warunkiem jest uruchomienie systemu motywacji w formie odpisów (ulg) podatkowych i maksymalna decen­tralizacja. Jak uczy doświadczenie wielu krajów o porównywalnie niskim poziomie dochodu narodowego, ten właśnie sys­tem wydaje się mieć największe szanse na spowodowanie znaczącego przełomu w dziedzinie mieszkalnictwa.

Wszystkie trzy programy łączy jedna wspólna cecha: nie odchodząc od ogólnej zasady realnego oprocentowania kredy­tu hipotecznego umożliwiają one spłacalność zaciągniętej pożyczki pod warun­kiem przestrzegania przez dłużnika dyscypliny finansowej. Gwarancją jej utrzymania musi być niestety realna groź­ba eksmisji.

Niemożliwa jest symbioza interesów sek­tora publicznego i prywatnego – musi to prowadzić do nadużyć, korupcji itd.

Obowiązujące prawo i przepisy podat­kowe w wielu aspektach preferują duże spółdzielnie mieszkaniowe utrudniając jednocześnie życie prywatnym przedsię­biorcom.

Na palcach jednej ręki policzyć można przypadki, w których miasto, gmina czy rządowa agencja dysponująca gruntami udostępniła by je prywatnemu dewelope­rowi np. w drodze aportu wniesionego do spółki. Tymczasem doświadczenia z wielu krajów ukazują, że w warunkach zachowania odpowiedniej kontroli współpraca sektora prywatnego i pu­blicznego jest nie tylko możliwa, ale nie­raz bywa bardzo owocna. Co więcej, okazuje się, że prywatny przedsiębiorca ryzykując własnym majątkiem bywa zwykle o wiele efektywniejszym gospo­darzem niż zbiurokratyzowany aparat administracyjny.

 

Ciekawe artykuły o budownictwie:

about author

admin

related articles

Kategorie

Archiwa

Nowości:

  • Fototapety na wymiar

    Wybór fototapety wcale nie należy do najłatwiejszych zadań, bowiem do wyboru jest w dzisiejszych czasach wiele opcji. Powinniśmy mieć na uwadze to, że takie fototapety mają w sobie wiele zalet, gdyż ożywiają one każde pomieszczenie w których się znajdą. Na pewno jednak wiele do powiedzenia będą miały nasze upodobania, a więc to jaki widok będziemy…

    Read more

Spis Treści: